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내집 마련, 어디서부터 준비해야 할지 막막하신가요?
2025년 현재는 대출 규제, 금리 변동, 서류 준비 등 챙겨야 할 것이 많아졌습니다.
특히 7월부터 ‘스트레스 DSR 3단계’ 전면 시행으로 인해, 대출 한도가 더 줄어들 수 있기 때문에 지금이 준비의 적기입니다.
이 글에서는 주택담보대출의 모든 핵심 정보와 실전 팁, 그리고 많은 분들이 궁금해하는 ‘주택가격 기준’에 대한 정확한 해설까지 함께 제공합니다.
꼼꼼히 읽고 내 상황에 맞는 전략을 세워보세요!
주담대 필수 개념 정리
🔹 LTV (담보인정비율)
- 정의: 집값(담보가치) 대비 대출 가능 비율
- 2025년 기준
- 비규제지역: 최대 70%
- 조정대상지역: 최대 50%
- 투기과열지구: 최대 40%
- 생애최초·실수요자: 완화 적용 가능
💡 예시: 집값이 5억 원이고 LTV 70%인 경우 → 최대 3억5천만 원 대출 가능
🔹 DSR (총부채원리금상환비율)
- 연소득 대비 모든 대출(신용·주담대 등) 상환 비율
- 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계 도입
- 대출심사 시 기준 금리에 +1.5%p 가산 → 대출 한도 감소 가능
🔹 DTI (총부채상환비율)
- 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 / 연소득
- DTI는 주담대 한도 산정에만 적용됨
“주택가격의 기준은 뭔가요?”
많은 분들이 LTV 계산 시 ‘주택가격’은 어떤 기준으로 계산되는지 궁금해하십니다.
실제로 은행은 다음과 같은 기준을 사용합니다:
주택가격(담보가치) 산정 기준
| 주택 유형 | 기준 가격 |
| 아파트 (시세 존재) | KB시세 또는 한국부동산원 시세 |
| 시세 없는 주택 | 감정평가액 |
| 분양주택 | 분양가 또는 예상 감정가 |
| 실거래가 낮은 경우 | 매매계약서 기준 (단, 과도하게 높을 경우 감정평가 우선) |
상환 방식 한눈에 알아보기
| 상환 방식 | 특징 | 장.단점 |
| 원리금균등상환 | 매달 같은 금액 상환 | 예산 관리 쉬움, 초반 이자 많음 |
| 원금균등상환 | 매달 같은 원금 + 이자 | 점점 부담 줄어듦, 총이자 절감 |
| 만기일시상환 | 이자만 내고 만기 시 원금 일시상환 | 월 부담 적음, 만기 시 목돈 필요 |
금리 비교는 선택이 아닌 필수
- 2025년 시중은행 주담대 금리: 3.48% ~ 5.99%
- 0.1% 금리 차이 = 수백만 원 이자 차이
- 반드시 3곳 이상 비교 상담
대출 자격 및 서류
| 항목 | 내용 |
| 나이 | 만 19세 이상 |
| 소득 | 근로소득 또는 사업소득 증빙 필수 |
| 주택 보유 | 무주택·1주택자, 실거주 요건 중요 |
필수 서류
| 서류명 | 세부 내용 |
| 신분증 | 주민등록증, 운전면허증 등 |
| 주민등록등본 | 1개월 이내, 전입 이력 포함 |
| 인감증명서 | 인감도장 또는 서명확인서 |
| 매매계약서 | 계약 체결 후 사본 제출 |
| 재직증명서 | 근로자 필수 |
| 소득증빙 | 원천징수, 소득금액증명원 |
| 건강보험자격득실확인서 | 자격 이력 확인용 |
⏱ 유효기간: 대부분 1개월 이내, 일부 3개월까지 가능
중도상환수수료와 기타 비용
- 2025년부터 중도상환수수료 인하: 0.6~0.7%
- 감정평가비, 인지세, 등기비 등 부대비용 별도 발생
- 대출 실행까지 소요 기간: 보통 2~4주
대출 준비 7단계 체크리스트
- 신용점수 사전 관리
- 주택 시세 확인 및 한도 계산
- 정책대출 자격 검토
- 은행별 금리 비교
- 서류 준비
- 상환 방식 결정
- 대출 실행 및 자동이체 설정
7월 전에 실행하면 유리합니다!
2025년 7월, DSR 3단계 전면 시행으로 대출이 더 어려워집니다.
지금 준비하신다면 상대적으로 넉넉한 한도와 유리한 금리 조건을 확보할 수 있습니다.
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